Administració de comunitats

Gestionar, conservar i rendibilitzar els béns: L'Administrador de Finques gestiona els béns immobles de tercers amb criteris professionals, conscient del seu valor com a bé d'inversió i estalvi, i en molts casos com a llegat familiar.

S'ocupa del manteniment de la propietat immobiliària per revaloritzar i per millorar la seva rendibilitat.

Mediar: Una de les principals funcions de l'administrador de finques és la d'intervenir per mirar de solucionar conflictes entre propietaris i llogaters i entre copropietaris d'una comunitat.

Aplicar la legislació: L'administrador de finques interpreta i aplica la legislació vigent, unificant criteris per evitar litigis.

Conservar i millorar la propietat: S'ocupa de gestionar el manteniment de la propietat immobiliària en previsió de problemes, intentant millorar-la constantment.

Resoldre conflictes: Busca solucions a tot tipus de conflictes que es generen en les relacions arrendatícies i en les Comunitats de Propietaris de manera ràpida i eficaç.

Representar: Altra de les funcions de l'administrador de finques consisteix en representar a la propietat i a les comunitats de propietaris en tots els casos que professionalment els correspongui.

Administrar comunitats de propietaris: Assessorant-les en el compliment de la normativa legal, aconsellant-en les seves decisions, vetllant pel seu bon funcionament i complint rigorosament els acords de les juntes.

Administrar l'arrendament: Gestiona el lloguer en tots els seus aspectes és una altra de les funcions de l'administrador, garantint l'habitabilitat de l'immoble per als consumidors i usuaris, buscant a l'inquilí adequat, formalitzant el contracte corresponent, dipositant la fiança, cobrant i actualitzant les rendes, pagant totes les despeses que gravin la finca i fent un control exhaustiu dels cobraments.

Des de l'administració de finques o el president de la comunitat de propietaris podran exigir judicialment a través del procediment legalment establert el cobrament d'aquests deutes al propietari en qüestió.

Aquest procediment judicial s'inicia mitjançant demanda, acompanyada d'una certificació de l'acord de la junta de propietaris aprovant la liquidació del deute amb la comunitat de propietaris.

Després de la presentació de la demanda i una vegada admesa a tràmit, el jutge requerirà al demandat perquè en un termini de 20 dies aboni les quantitats degudes a la comunitat, havent d'acreditar tal pagament davant el tribunal.

El requeriment s'efectuarà en el domicili designat prèviament pel deutor o, en defecte d'això, en el propi pis o local, advertint-li que de no pagar o comparèixer al·legant les raons pertinents es despatxarà contra ell execució de la següent forma: el jutge dictarà acte en el qual despatxarà l'execució, la qual prosseguirà d'igual forma que allò disposat per les sentències judicials, és a dir: es cobrarà la quantitat deguda, els interessos, els costos extrajudicials previstos en la liquidació del deute i l'interès legal del diners incrementat en dos punts des de la data que es va dictar l'acte judicial requerint el pagament.

Si el deutor atén al requeriment del pagament, se li lliurarà el document en el qual consti la liquidació del deute, arxivant-se les actuacions.

Si el demandat no estigués d'acord amb la liquidació de la comunitat de propietaris, haurà de comparèixer davant el tribunal en el termini de 20 dies, al·legant en escrit d'oposició les raons per les quals, al seu entendre, no deu, en tot o en part, la quantitat reclamada. En aquest cas, el jutge, previ trasllat al demandant de l'escrit d'oposició, seguirà la tramitació del judici verbal.

Una vegada es formuli l'oposició es pot sol·licitar l'embargament preventiu dels béns del deutor a bastament per a assumir la quantitat reclamada, interès i les costes.

El deutor podrà lliurar-se de l'embargament prestant aval bancari per la quantia que es decreti de l'embargament preventiu.

Les costes del judici s'imposaran al litigant que hagués vist totalment desestimades les seves pretensions.

Si s'estimés parcialment la demanda, cada part suportaria les costes causades a la seva instància, i les comuns es dividiran per la meitat.

En les costes s'inclouran els honoraris de l'advocat i del procurador de la part vencedora si hagués utilitzat els seus serveis professionals en la demanda de contestació.

Els Estatuts estan limitats per la normativa vigent i per tant, no poden contradir la llei. Són les normes que desenvolupen la llei o regeixen la vida de les Comunitats de Propietaris i poden contenir normes referents a:

• L'ús i aprofitament dels béns comuns i privatius.
• Les limitacions d'ús i càrregues sobre els elements privatius.
• L'exercici dels drets i el compliment de les obligacions.
• L'aplicació de despeses i ingressos i el repartiment de càrregues i beneficis.
• Els òrgans de govern complementaris als que estableix la normativa vigent i les seves competències.
• Directrius respecte la gestió i administració.

(Art. 553.11 Codi Civil Català)

La majoria de propietaris que representi la majoria de les quotes, de participació.

Els acords que s'aproven per aquesta majoria són:

• Execució d'obres o establiment de serveis que tenen la finalitat de suprimir barreres arquitectòniques o la instal·lació d'ascensors.
• Les innovacions exigibles per a la viabilitat o la seguretat dels immobles, segons la seva naturalesa i les seves característiques.
• L'execució de les obres necessàries per a instal·lar infraestructures comunes, per a connectar serveis de telecomunicacions de banda ampla o per a individualitzar el mesurament dels consums d'aigua, gas o electricitat.
• Les normes del reglament de règim interior de la Comunitat de Propietaris.
• I tots aquells que no requereixin de les quatre cinquenes parts.

Estan legitimats per a la impugnació els propietaris que han votat en contra, els absents que s'han oposat a l'acord i els que han estat privats il·legítimament del dret de vot. Si l'acord és contrari a les lleis, el pot impugnar tot propietari o propietària.

(Art 553-31)

Les terrasses per naturalesa són elements d'ús comú o exclusiu del propietari a on estiguin. El manteniment de caràcter ordinari, és a dir, petites reparacions de manteniment, són a càrrec del propietari, i les estructurals a càrrec de la comunitat de propietaris.

L'actual propietari haurà abonar les despeses de la comunitat de veïns corresponents a l'any en curs i dels quatre anteriors a l'adquisició de l'immoble.

Aquest tipus d'acords, com són l'aprovació dels pressupostos d'ingressos i despeses de la Comunitat de Propietaris, el nomenament i cessament de càrrecs, l'aprovació d'obres de millora als immobles o la decisió d'exercir accions judicials, s'aproven per majoria.

Ser representant legal de la comunitat.

És l'encarregat de convocar les assemblees (en nom de l'òrgan de govern) així com dirigir els debats oportuns.

Dur a terme el correcte seguiment de les funcions de la resta dels membres de l'òrgan de govern (tresorer, secretari, administrador...).

Donar conformitat per escrit de les actes, així com la seva completa revisió.

Executar les diferents propostes i acords que s'han pres durant les juntes.

Vetllar, protegir i millorar la bona conservació de la comunitat.

Segons l'Article 553-21 del Codi Civil català es necessita per convocar una Junta almenys una quarta part del total de propietaris (un 25% de quota de participació).

El president així com l'òrgan de govern complet té el dret a assistir, de manera que hauran de ser convocats amb dret a vot.

L'aprovació de l'Acta pot realitzar-se amb el vot favorable de la majoria dels propietaris assistents. En cas que no es presentés el President pot realitzar el recompte de vots qualsevol propietari i reflectir-ho a l'Acta. En cas que s'aprovés el canvi de president aquest estarà obligat al cessament del seu lloc, a facilitar la documentació i possessions pròpies i reflectir-ho en l'Acta de Junta.