Administración de comunidades

Gestionar, conservar y rentabilizar los bienes: El Administrador de Fincas gestiona los bienes inmuebles de terceros con criterios profesionales, consciente de su valor como bien de inversión y ahorro, y en muchos casos como legado familiar.

Se ocupa del mantenimiento de la propiedad inmobiliaria para revalorizar y mejorar su rentabilidad.

Mediar: Una de las principales funciones del administrador de fincas es la de intervenir para tratar de solucionar conflictos entre propietarios y inquilinos y entre copropietarios de una comunidad.

Aplicar la legislación: El administrador de fincas interpreta y aplica la legislación vigente, unificando criterios para evitar litigios.

Conservar y mejorar la propiedad: Se ocupa de gestionar el mantenimiento de la propiedad inmobiliaria en previsión de problemas, intentando mejorarla constantemente.

Resolver conflictos: Busca soluciones a todo tipo de conflictos que se generen en las relaciones arrendaticias y en las Comunidades de Propietarios de forma rápida y eficaz.

Representar: Otra de las funciones del administrador de fincas consiste en representar a la propiedad ya las comunidades de propietarios en todos los casos que profesionalmente les corresponda.

Administrar comunidades de propietarios: Asesorándolas en el cumplimiento de la normativa legal, aconsejándoles sus decisiones, velando por su buen funcionamiento y cumpliendo rigurosamente los acuerdos de las juntas.

Administrar el arrendamiento: Gestiona el alquiler en todos sus aspectos es otra de las funciones del administrador, garantizando la habitabilidad del inmueble para los consumidores y usuarios, buscando al inquilino adecuado, formalizando el contrato correspondiente, depositando la fianza, cobrando y actualizando las rentas, pagando todos los gastos que graven la finca y realizando un control exhaustivo de los cobros.

Desde la administración de fincas o el presidente de la comunidad de propietarios podrán exigir judicialmente a través del procedimiento legalmente establecido el cobro de estas deudas al propietario en cuestión.

Este procedimiento judicial se inicia mediante demanda, acompañada de una certificación del acuerdo de la junta de propietarios aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios.

Després de la presentació de la demanda i una vegada admesa a tràmit, el jutge requerirà al demandat perquè en un termini de 20 dies aboni les quantitats degudes a la comunitat, havent d'acreditar tal pagament davant el tribunal.

El requerimiento se efectuará en el domicilio designado previamente por el deudor o, en su defecto, en el propio piso o local, advirtiéndole que de no pagar o comparecer alegando las razones pertinentes se despachará contra él ejecución de la siguiente forma: el juez dictará auto en el que despachará la ejecución, la cual proseguirá de igual forma que lo dispuesto por las sentencias judiciales, es decir: se cobrará la cantidad adeudada, los intereses, los costes extrajudiciales previstos en la liquidación del deuda y el interés legal del dinero incrementado en dos puntos desde la fecha en que se dictó el auto judicial requiriendo el pago.

Si el deudor atiende al requerimiento del pago, se le entregará el documento en el que conste la liquidación de la deuda, archivándose las actuaciones.

Si el demandado no estuviera de acuerdo con la liquidación de la comunidad de propietarios, deberá comparecer ante el tribunal en el plazo de 20 días, alegando en escrito de oposición las razones por las que, a su entender, no debe , en todo o en parte, la cantidad reclamada. En tal caso, el juez, previo traslado al demandante del escrito de oposición, seguirá la tramitación del juicio verbal.

Una vez se formule la oposición se puede solicitar el embargo preventivo de los bienes del deudor sobradamente para asumir la cantidad reclamada, interés y las costas.

El deudor podrá librarse del embargo prestando aval bancario por la cuantía que se decrete del embargo preventivo.

Las costas del juicio se imponen al litigante que hubiera visto totalmente desestimadas sus pretensiones.

Si s'estimés parcialment la demanda, cada part suportaria les costes causades a la seva instància, i les comuns es dividiran per la meitat.

En las costas se incluirán los honorarios del abogado y procurador de la parte vencedora si hubiera utilizado sus servicios profesionales en la demanda de contestación.

Los Estatutos están limitados por la normativa vigente y por tanto, no pueden contradecir la ley. Son las normas que desarrollan la ley o rigen la vida de las Comunidades de Propietarios y pueden contener normas referentes a:

• El uso y aprovechamiento de los bienes comunes y privativos.
• Las limitaciones de uso y cargas sobre los elementos privativos.
• El ejercicio de los derechos y el cumplimiento de sus obligaciones.
• La aplicación de gastos e ingresos y el reparto de cargas y beneficios.
• Los órganos de gobierno complementarios a los que establece la normativa vigente y sus competencias.
• Directrices respecto a la gestión y administración.

(Art. 553.11 Código Civil Catalán)

La mayoría de propietarios que represente a la mayoría de las cuotas, de participación.

Los acuerdos que se aprueban por esta mayoría son:

• Ejecución de obras o establecimiento de servicios cuya finalidad es suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores.
• Las innovaciones exigibles para la viabilidad o seguridad de los inmuebles, según su naturaleza y características.
• La ejecución de las obras necesarias para instalar infraestructuras comunes, para conectar servicios de telecomunicaciones de banda ancha o individualizar la medición de los consumos de agua, gas o electricidad.
• Las normas del reglamento de régimen interior de la Comunidad de Propietarios.
• Y todos aquellos que no requieran de las cuatro quintas partes.

Están legitimados para la impugnación los propietarios que han votado en contra, los ausentes que se han opuesto al acuerdo y quienes han sido privados ilegítimamente del derecho de voto. Si el acuerdo es contrario a las leyes, puede impugnarlo todo propietario o propietaria.

(Art 553-31)

Las terrazas por naturaleza son elementos de uso común o exclusivo del propietario donde estén. El mantenimiento de carácter ordinario, es decir, pequeñas reparaciones de mantenimiento, corren a cargo del propietario, y las estructurales a cargo de la comunidad de propietarios.

El actual propietario tendrá que abonar los gastos de la comunidad de vecinos correspondientes al año en curso y de los cuatro anteriores a la adquisición del inmueble.

Este tipo de acuerdos, como son la aprobación de los presupuestos de ingresos y gastos de la Comunidad de Propietarios, el nombramiento y cese de cargos, la aprobación de obras de mejora en los inmuebles o la decisión de ejercer acciones judiciales, se aprueban por mayoría.

Ser representante legal de la comunidad.

Es el encargado de convocar a las asambleas (en nombre del órgano de gobierno) así como dirigir los debates oportunos.

Llevar a cabo el correcto seguimiento de las funciones del resto de los miembros del órgano de gobierno (tesorero, secretario, administrador...).

Dar conformidad por escrito de las actas, así como su completa revisión.

Ejecutar las distintas propuestas y acuerdos que se han tomado durante las juntas.

Velar, proteger y mejorar la buena conservación de la comunidad.

Según el artículo 553-21 del Código Civil catalán, se necesita para convocar una Junta al menos una cuarta parte del total de propietarios (un 25% de cuota de participación).

El presidente así como el órgano de gobierno completo tiene el derecho a asistir, por lo que tendrán que ser convocados con derecho a voto.

La aprobación del Acta puede realizarse con el voto favorable de la mayoría de los propietarios asistentes. En caso de que no se presentara el Presidente puede realizar el recuento de votos cualquier propietario y reflejarlo en el Acta. En caso de que se aprobara el cambio de presidente éste estará obligado al cese de su puesto, a facilitar la documentación y posesiones propias y reflejarlo en el Acta de Junta.